Maîtriser la réglementation et la rédaction de baux commerciaux (distanciel)

JOUR 1

Comprendre le cadre juridique

• Le régime juridique des baux commerciaux et les conditions pour en bénéficier.
• Le bail commercial et bail professionnel.
• Les nouveaux baux dérogatoires , dits de courte durée.

Travaux pratiques

Focus sur la loi dite Pinel n° 2014-626 du 18 juin 2014 ; et de son Décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014.

Connaître les droits et obligations des parties

• Les règles d'ordre public qui s'imposent aux parties.
• Les limites légales aux obligations posées par le contrat.
• Les aménagements contractuels.

Etude de cas

Les principales incidences de la réforme du droit des contrats suite à l'Ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 sur les baux commerciaux.

Fixer le loyer et gérer son évolution en cours de bail

• La fixation initiale du loyer.
• L'évolution du loyer en cours de bail : révision triennale légale, clause d'indexation, les indices de référence l'ILC ou l'ILAT.
• Lissage des augmentations de loyer.
• L'inventaire des charges, impôts et taxes.

Exercice

Calculer l'indexation d'un loyer.

JOUR 2

Identifier les clauses stratégiques et sensibles d'un bail commercial

• La durée du bail.
• L'état des lieux devient obligatoire.
• La destination des lieux : activités connexes et complémentaires.
• La cession : La garantie du vendeur limitée à trois ans.
• Répartition des travaux entre le bailleur et le locataire.

Echanges

Prévoir un état prévisionnel et un état récapitulatif des travaux tous les trois ans.

Anticiper la fin du bail

• Le congé délivré par le bailleur et pour reprise.
• Résiliation anticipée du bail en cas de départ à la retraite du locataire.
• La demande de renouvellement.

Etude de cas

Identifier les conditions de fond et de forme pour la délivrance d'un congé : par acte extrajudiciaire ou lettre recommandée avec accusé de réception.

JOUR 3

Résilier un bail

• La clause résolutoire.
• La faillite du locataire.

Travaux pratiques

Rédiger une clause résolutoire.

Exercer le droit au renouvellement

• Les conditions du droit au renouvellement.
• La fixation du loyer en renouvellement.
• Le droit d'option et le droit de repentir.

Etude de cas

Etude sur le droit de préférence en faveur du locataire en cas de mise en vente du local commercial.

Connaître et sécuriser la procédure

• Les modalités de refus du renouvellement.
• La fixation et le recouvrement des loyers.
• Le versement de l'indemnité d'éviction.

Etude de cas

Identifier les points d'alerte en cas de défaillance financière du locataire.