Comment devenir marchand de biens
Le métier de marchand de biens, parfois appelé rénovateur, occupe une place singulière dans le domaine immobilier. Zoom sur une activité qui peut s'avérer très lucrative, mais qui comporte également quelques risques, qui pourront être limités grâce à une solide connaissance du marché.
Quel est le rôle d’un marchand de biens ?
Le travail d'un marchand de biens se décompose en trois grandes étapes : acheter, rénover et revendre des biens immobiliers à un prix plus élevé dans le but de générer des bénéfices. Contrairement à un agent immobilier, le marchand de biens est propriétaire des biens qu'il vend. Il ne touche pas une commission sur la vente, mais réalise une plus-value grâce à des travaux de rénovation totale ou partielle qu'il pourra entreprendre seul ou avec l'aide d'architectes ou de techniciens maîtres d’œuvre.
Ses principales missions peuvent se résumer de la façon suivante :
- prospecter (annonces immobilières, réseaux sociaux, approche directe, réseautage)
- évaluer le coût des biens
- évaluer le coût des travaux
- évaluer la plus-value à la revente
- chercher un acquéreur
Quelle formation pour devenir marchand de biens ?
Il est possible d'accéder au métier de marchand de biens sans avoir suivi de formation ou obtenu de diplôme spécifique. Néanmoins, il est recommandé de se former sérieusement dans le domaine de l'immobilier afin d'acquérir des connaissances juridiques, financières et techniques qui vous permettront de prendre les meilleures décisions possibles pour le développement de votre activité.
Quelques exemples de formations pour exercer dans l'immobilier :
- BTS Professions immobilières
- Bachelor Transactions Immobilières & Marchands de bien
- Licence Pro Métiers de l'immobilier
- MBA Management du patrimoine et des biens immobiliers
Quelles sont les obligations du marchand de biens ?
C'est l'une des spécificités du métier : la profession de marchand de biens n'est pas réglementée, ce qui signifie notamment qu'aucune carte professionnelle n'est exigée pour pouvoir l'exercer. Démarrer son activité est peu contraignant, puisque vous aurez juste à créer votre entreprise en l'enregistrant auprès du guichet unique.
En tant que marchand de biens, vous serez également de tenu de :
- souscrire une assurance responsabilité civile professionnelle
- souscrire une assurance en responsabilité décennale
- remplir vos obligations comptables et tenir des comptes annuels
La revente d'un bien dans un délai de 5 ans offre des avantages fiscaux non négligeables, notamment une exonération de droits de mutation et des frais de notaire, ce qui vient réduire considérablement les frais d'acquisition. C'est la raison pour laquelle la plupart des marchands de biens choisissent de revendre un bien moins de deux ans après son achat.
Sous quel statut exerce le marchand de biens ?
Le statut de la micro-entreprise n'est pas adapté pour cette activité qui implique des transactions immobilières de grande valeur. Un marchand de biens devra donc se tourner vers d'autres formes juridiques telles que la SARL (société à responsabilité limitée), la SASU (société par actions simplifiée unipersonnelle), l'EURL (entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée) ou la SCI (société civile immobilière). Vous pouvez vous rapprocher d'un expert-comptable, d'un conseiller financier ou d'un gestionnaire de patrimoine afin d'être guidé dans le choix du statut juridique le plus adapté à votre projet.
Quels biens sont concernés par cette activité ?
Un marchand de biens a la possibilité d'acquérir une grande diversité de biens immobiliers :
- appartements
- maisons
- immeubles
- parkings
- fonds de commerce
- terrains à bâtir
- parts de société immobilières
Quelles sont les qualités requises pour devenir marchand de biens ?
Un marchand de biens doit avoir une parfaite connaissance du marché de l'immobilier pour pouvoir trouver la perle rare, c'est-à-dire un bien qu'il pourra acheter en dessous de sa valeur marchande et revendre au meilleur prix. Pour parvenir à un tel objectif, il devra aussi compter sur ses connaissances juridiques (en droit immobilier principalement) et financières, ainsi que sur son expertise en urbanisme et en travaux de réhabilitation. Des qualités relationnelles et des compétences en communication sont également des atouts dans ces métiers de l'immobilier où la négociation, la diplomatie et la capacité d'écoute peuvent jouer un rôle décisif dans la conclusion des transactions.
Quels sont les avantages et les inconvénients du métier de marchand de biens ?
Le métier de marchand de biens offre des avantages indéniables, même si certains aspects doivent être soulignés afin de ne pas faire l'impasse sur les défis potentiels auxquels vous pourrez être confronté.
Avantages
- l'accessibilité : toute personne intéressée par cette activité peut se lancer sans avoir à suivre une formation spécifique ou reprendre des études
- des bénéfices potentiellement importants grâce à la plus value réalisée
- une grande liberté dans la gestion de son emploi du temps
Inconvénients
- la nécessité d'avoir un apport financier conséquent pour pouvoir commencer à investir dans ses premiers biens. De nombreuses banques exigent un apport pouvant représenter plus de 20% du prix de l'acquisition.
- aucun marchand de biens n'est totalement à l'abri des risques financiers ou juridiques inhérents à cette activité : travaux plus importants (et donc plus onéreux) que prévu, évolution de la réglementation, fluctuations du marché, etc.
- chaque étape du travail d'un marchand de l'immobilier, à savoir l'achat, la rénovation et la revente de biens, peut prendre un certain temps. Il est donc important de savoir garder son mal en patience et d'être prêt à s'investir de façon durable dans une telle activité.
Quel est le salaire d’un marchand de biens ?
Les revenus d'un marchand de biens varient considérablement d'un professionnel à l'autre, car ils dépendent directement du montant de la plus-value réalisée lors de la revente. Certains peuvent percevoir 2500 euros net quand d'autres gagneront plus de 10 000 euros par mois, voire au-delà.
Quelle évolution pour un marchand de biens ?
Plusieurs possibilités d'évolution sont à envisager pour un marchand de biens :
- acquérir davantage de biens
- se spécialiser dans un type particulier de biens (habitat écologique)
- changer de statut juridique au profit d'un régime plus avantageux en fonction de l'évolution de son activité.
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