Resoudre les problemes juridiques et techniques de la vente immobiliere

1.Capacité juridique et droit des personnes

• Incapacité juridique (tutelle, curatelle) : quelle procédure de vente ?
• Vente par un majeur protégé ou un mineur : rôle du juge des tutelles
• Pouvoirs et représentation : mandats, procurations, indivision

2. Indivision, succession, donation et divorce

• Vente en indivision : règles de majorité, désaccord entre co-indivisaires
• Vente en sortie de succession : qui peut signer ? à partir de quand?
• Donation avec réserve d'usufruit, droit de retour, SCI intergénérationnelle: attention aux pièges
• Divorce : régime matrimonial, attribution du bien, autorisation du juge

3. Les obstacles contractuels à la promesse ou au compromis

• Mauvaise gestion des conditions suspensives (prêt, purge, etc.)
• Délai SRU et computation des délais : erreurs fréquentes
• Rétractation et retour tardif de l'offre : quelles conséquences ?

4. Les problématiques liées aux biens vendusServitudes : d'utilité publique, de passage, d'écoulement, vues,...

• Mitoyenneté et troubles de voisinage : détection, documents à demander
• Division de terrains
• Non-conformité de travaux (extensions, vérandas, annexes sans autorisation)

5. Diagnostics, pathologies, pollutions, état des risques

• Diagnostic technique : contenu, durée de validité, absence = responsabilité
• Pathologies du bâtiment : humidité, mérule, fissures, amianteÉtat des risques (ERP) : zones inondables, cavités souterraines, sismicité
• Cas des sites pollués (secteurs ICPE, sols pollués) et devoir d'information

6. Copropriété, charges, surface Carrez et parties communes

• Documents obligatoires à remettre avant-vente : règlement, PV d'AG, budget,DTG, PPT
• Problèmes de charges impayées ou de travaux votés non financés
• Litiges sur les tantièmes, affectation des lots, jouissance privative
• Surface Carrez : erreurs fréquentes, conséquences juridiques, jurisprudence
• Atelier de lecture : analyse d'un PV d'AG et d'un pré-état daté

7. Le suivi de la vente en cours et les difficultés

• Travaux en cours, déménagement retardé, vendeur non libéré
• Obligation de garde, déclaration de sinistre ou détérioration du bien
• Recours à la prorogation ou à la résolution amiable du compromis