Resoudre les problemes juridiques et techniques de la vente immobiliere

Jour 1 - Problèmes juridiques liés aux personnes et aux situations familiales

1.Capacité juridique et droit des personnes

• • Incapacité juridique (tutelle, curatelle) : quelle procédure de vente ?
  • Vente par un majeur protégé ou un mineur : rôle du juge des tutelles
  • Pouvoirs et représentation : mandats, procurations, indivision

2. Indivision, succession, donation et divorce

• • Vente en indivision : règles de majorité, désaccord entre co-indivisaires
  • Vente en sortie de succession : qui peut signer ? à partir de quand?
  • Donation avec réserve d'usufruit, droit de retour, SCI intergénérationnelle : attention aux pièges
  • Divorce : régime matrimonial, attribution du bien, autorisation du juge

3. Les obstacles contractuels à la promesse ou au compromis

• • Mauvaise gestion des conditions suspensives (prêt, purge, etc.)
  • Délai SRU et computation des délais : erreurs fréquentes
  • Rétractation et retour tardif de l'offre : quelles conséquences ?

Jour 2 - Problèmes relatifs aux biens et aux obligations techniques

4. Les problématiques liées aux biens vendus

• • Servitudes : d'utilité publique, de passage, d'écoulement, vues,...
  • Mitoyenneté et troubles de voisinage : détection, documents à demander
  • Division de terrains
  • Non-conformité de travaux (extensions, vérandas, annexes sans autorisation)

5. Diagnostics, pathologies, pollutions, état des risques

• • Diagnostic technique : contenu, durée de validité, absence = responsabilité
  • Pathologies du bâtiment : humidité, mérule, fissures, amiante
  • État des risques (ERP) : zones inondables, cavités souterraines, sismicité
  • Cas des sites pollués (secteurs ICPE, sols pollués) et devoir d'information

6. Copropriété, charges, surface Carrez et parties communes

• • Documents obligatoires à remettre avant-vente : règlement, PV d'AG, budget, DTG, PPT
  • Problèmes de charges impayées ou de travaux votés non financés
  • Litiges sur les tantièmes, affectation des lots, jouissance privative
  • Surface Carrez : erreurs fréquentes, conséquences juridiques, jurisprudence
  • Atelier de lecture : analyse d'un PV d'AG et d'un pré-état daté

7. Le suivi de la vente en cours et les difficultés

• • Travaux en cours, déménagement retardé, vendeur non libéré
  • Obligation de garde, déclaration de sinistre ou détérioration du bien
  • Recours à la prorogation ou à la résolution amiable du compromis