Resoudre les problemes juridiques et techniques de la vente immobiliere

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Objectifs

Reconnaître les situations à risque dans une vente immobilière
Expliquer aux parties les contraintes juridiques, patrimoniales ou techniques spécifiques
Mettre en oeuvre un devoir de conseil rigoureux pour prévenir les litiges
Sécuriser les dossiers en phase amont comme en phase de signature

Programme

Jour 1 - Problèmes juridiques liés aux personnes et aux situations familiales

1.Capacité juridique et droit des personnes

- Incapacité juridique (tutelle, curatelle) : quelle procédure de vente ?
- Vente par un majeur protégé ou un mineur : rôle du juge des tutelles
- Pouvoirs et représentation : mandats, procurations, indivision

2. Indivision, succession, donation et divorce

- Vente en indivision : règles de majorité, désaccord entre co-indivisaires
- Vente en sortie de succession : qui peut signer ? à partir de quand?
- Donation avec réserve d'usufruit, droit de retour, SCI intergénérationnelle : attention aux pièges
- Divorce : régime matrimonial, attribution du bien, autorisation du juge

3. Les obstacles contractuels à la promesse ou au compromis

- Mauvaise gestion des conditions suspensives (prêt, purge, etc.)
- Délai SRU et computation des délais : erreurs fréquentes
- Rétractation et retour tardif de l'offre : quelles conséquences ?

Jour 2 - Problèmes relatifs aux biens et aux obligations techniques

4. Les problématiques liées aux biens vendus

- Servitudes : d'utilité publique, de passage, d'écoulement, vues,...
- Mitoyenneté et troubles de voisinage : détection, documents à demander
- Division de terrains
- Non-conformité de travaux (extensions, vérandas, annexes sans autorisation)

5. Diagnostics, pathologies, pollutions, état des risques

- Diagnostic technique : contenu, durée de validité, absence = responsabilité
- Pathologies du bâtiment : humidité, mérule, fissures, amiante
- État des risques (ERP) : zones inondables, cavités souterraines, sismicité
- Cas des sites pollués (secteurs ICPE, sols pollués) et devoir d'information

6. Copropriété, charges, surface Carrez et parties communes

- Documents obligatoires à remettre avant-vente : règlement, PV d'AG, budget, DTG, PPT
- Problèmes de charges impayées ou de travaux votés non financés
- Litiges sur les tantièmes, affectation des lots, jouissance privative
- Surface Carrez : erreurs fréquentes, conséquences juridiques, jurisprudence
- Atelier de lecture : analyse d'un PV d'AG et d'un pré-état daté

7. Le suivi de la vente en cours et les difficultés

- Travaux en cours, déménagement retardé, vendeur non libéré
- Obligation de garde, déclaration de sinistre ou détérioration du bien
- Recours à la prorogation ou à la résolution amiable du compromis

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